המדריך לרכישת דירה מקבלן – חלק א'

כשמדובר ברכישת דירה מקבלן, לרוב מדובר על רכישה "על הנייר" – הרוכשים מסתכנים, ומתחייבים לשלם כספים כשהדירה אינה קיימת, לא ידוע מה יהיה טיב הבניה, והאם יקבלו את הדירה במועד הקבוע בהסכם. כמו כן, הזכויות הקנייניות במקרקעין והאישורים וההיתרים לביצוע עבודות הבינוי לא תמיד קיימים. לפיכך, יש לנקוט במשנה זהירות, בכדי שלא לעמוד בפני שוקת שבורה.

למה אני זקוק לעו"ד מקרקעין ברכישת דירה מקבלן?
עו"ד מטעם הקבלן אינו מייצג את הרוכש ואינו דואג לאינטרסים שלו, וזאת למרות שכר הטרחה, שמשלם לו הרוכש (המשמש לשם רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש), המייצר אשליה אחרת. לרוב יידרש הרוכש לחתום על חוזה אחיד – חוזה סטנדרטי שמנוסח באופן חד צדדי ולא מאוזן לטובת הקבלן, ומונה עשרות עמודים בשפה משפטית שאינה מובנת לאדם מן הישוב. לכן דווקא בעסקה מסוג זה חשוב לרוכשים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מקרקעין, שייצגם הן בהיבטים מסחריים והן בהיבטים משפטיים לשם שמירה מלאה על זכויותיהם.

בדיקות מקדמיות שיש לבצע טרם רכישת הדירה:
1) בדיקה כי הקבלן המבצע רשום בפנקס הקבלנים, וכי הנו בעל סיווג מתאים לבניית הפרויקט.
2) בדיקה ברשם החברות – בדיקת מסמכי החברה ומצבה הכלכלי, והאם קיימים חובות, עיקולים ושעבודים ביחס אליה.
3) יש לבדוק האם קיימות תביעות ו/או התראות ו/או תלונות כנגד הקבלן.
4) בדיקת זכויות הקבלן בקרקע – יש לוודא כי הקרקע הנה בבעלות הקבלן, או שהוא בעל זכות חכירה עליה (במידה ומדובר בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל). בנוסף, יש לוודא כי על הקרקע לא קיימים שעבודים/עיקולים. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות צפייה בנסח הטאבו.
5) במידה והנכס הינו בבעלות רשות מקרקעי ישראל – יש לוודא כי הקרקע מהוונת, שאם לא כן, תחויבו בתשלום דמי חכירה ו/או דמי היוון ו/או דמי הסכמה, וכן, כי מדובר בחכירה לפרק זמן ארוך (בד"כ 49 שנים, והארכה ל – 49 שנים נוספות).
6) ביקור בפרויקטים מאוכלסים של הקבלן – בדיקת גימור הבניין והדירות, והאם הקבלן עמד בהתחייבויותיו כלפי הרוכשים.
7) בדיקת התב"ע ברשות המקומית – בדיקת הפרויקט וסביבתו.
8) בדיקת היתר הבנייה – יש לבדוק כי ניתן היתר בניה לבניית הפרויקט, בהתאם לתוכנית המוצגת לקונה. במידה וטרם ניתן היתר בנייה, על ההסכם להיות מותנה בתנאי מתלה של קבלת היתר הבנייה, תוך מגבלת זמן בו ניתן להשלימו, ואפשרות לביטול ההסכם ע"י הרוכש במידה ולא יושלם תוך פרק הזמן הנקוב.
9) תשלומי מיסים – אישור רשויות המס כדי למנוע עיכוב רישום הדירה ע"ש הרוכש. על עוה"ד לדרוש הצגה של כלל אישורי המיסים, לרבות "טופס 50" (המעיד כי הקבלן ממוסה במס הכנסה ולא במס שבח). גם תשלומי הפיתוח הסביבתי והיטלי ההשבחה בפרויקט, אמורים להיות מושתים על הקבלן (יש לוודא זאת בהסכם המכר).
10) דמי רצינות/מקדמה – במידה ושולמה מקדמה, יש לעמוד על כך כי המקדמה תושב במקרה בו העסקה לא תצא לפועל.

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, נשמח לעמוד לשרותך בכל עת.