זכרון דברים – לא מה שחשבתם

עסקה לרכישה או למכירה של נכס היא עסקה חשובה ויקרה. פעמים רבות נראה למוכרים או לרוכשים כי מצאו את עסקת חייהם, ולכן הם ממהרים לחתום על זכרון דברים בלהט הרגע, כדי למנוע מכירת הנכס לאחר, או כדי "ללכוד" רוכש פוטנציאלי. ואולם, ישנן סכנות רבות בפזיזות שבחתימה, שכן לרוב החתימה נערכת מבלי שהצדדים התייעצו עם עו"ד, ומבלי לבצע בדיקות נדרשות ביחס לנכס אודות הזכויות בו ותקינות העסקה.

למעשה, מדובר במסמך משפטי מחייב, מעין הסכם מכר בזעיר אנפין, והוא מכיל, לרוב, את ההסכמות המסחריות בין הצדדים, לרבות פרטי הצדדים, פרטי הנכס הנמכר, תאריך פינוי ומועד מסירת החזקה, מחיר הנכס ולוח תשלומים. מטרתו הינה עיגון הסכמות הצדדים והצהרת כוונות להתקשרות הצדדים עד לחתימה על חוזה מכר מלא, בכדי שכל צד ירגיש בטוח ביציאתה של העסקה לפועל, כבר בשלב זה.

כשאחד הצדדים מחליט לחזור בו מזכרון הדברים, אם מתוך שיקולים אישיים שלו (המוכר קיבל הצעה טובה יותר עבור הנכס, למשל), או אם בשל עובדות חדשות שהתגלו במהלך ביצוע בדיקות ביחס לנכס (חריגות בניה בנכס, פערים בין אשר הוצג בפני הרוכשים לבין אשר קיים בפועל, וכדומה) והוא מעוניין לסגת מהעסקה. או אז הצד השני, באם עודנו מעוניין בהוצאת העסקה לפועל, ינסה לכפות את קיום ההתחייבות והשלמת העסקה, או לכל הפחות יבקש פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההתחייבות וביטול זכרון הדברים.

ביהמ"ש עשוי לקבוע כי זכרון הדברים הינו הסכם מחייב לאחר שיבחן 2 היבטים: האחד, גמירות הדעת, הבוחן האם כוונת הצדדים בבואם לחתום על זכרון הדברים הייתה ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם, או שמא דובר בשלב מקדמי שהינו חלק מהמו"מ שעתיד להתקיים ביחס לנכס והשני, מבחן המסוימות הבוחן האם זכרון הדברים הינו ספציפי דיו כך שנכללו בו הפרטים המהותיים המניחים בסיס מלא להתחייבות הצדדים בהסכם, לרבות: מחיר הנכס, תאריך מסירת החזקה, פרטי הנכס ופרטי הצדדים, וכדומה. ככל ששני המבחנים מתקיימים, הרי שתתחזק הנטייה לקבוע כי השתכלל זכרון דברים מחייב להסכם מכר, ועל הצדדים לנהוג לפיו או לשאת בתוצאות הפרת הסכם, כגון תשלום פיצויים, או במקרים קיצוניים אף אכיפת ההסכם ולהמשיך את הוצאת העסקה לפועל.

זכרון דברים, שנערך בין צדדים ללא עו"ד, עלול להוות בעיות לרוכשי הנכס, כאשר המידע המוצג ביחס לנכס חלקי – בכדי לרכוש נכס יש לבצע בדיקות מקדמיות הכרחיות: בדיקה רישומית, משפטית, תכנונית והנדסית של הנכס, שעלולות לחשוף עיקולים, בעיות רישומיות, משכנתאות, חריגות בנייה, ליקויים בנכס וכיוב' – מידע זה יכול להיות בעל השפעה רבה על מחיר הדירה. גם למוכרי הנכס עלולות לצוץ בעיות, כיוון שלא ניתן להעריך חבות במס שבח והיטלי השבחה ללא התייעצות עם עו"ד שמתמחה בתחום המיסוי. יצוין בהקשר זה שעיתוי המכירה יכול להיות קריטי ביחס לחבויות המס. בנוסף, ייתכן כי המחיר שקבעו נמוך משמעותית מהסכום הריאלי אותו היו יכולים לקבל.

במקום לחתום על זכרון דברים יש לסכם את הפרטים המסחריים החשובים בע"פ. כמו כן, יש להפקיד "דמי רצינות" בנאמנות אצל עו"ד, שיוחזרו במידה והעסקה לא תצא לפועל. כדי להגן על עצמכם, אם בכל זאת החלטתם לחתום, עליכם להוסיף בזכרון הדברים סעיף שאומר שבמידה ולא ייחתם הסכם מכר תוך פרק זמן מסוים, יהיה זכרון הדברים בטל. כמו כן, וודאו שלקונה לא תהיה זכות לרשום בגין זכרון הדברים הערת אזהרה לטובתו.

לסיכום, עסקת מקרקעין כוללת היבטים רבים שמוסדרים בהסכם מכר מפורט. ראיתם נכס שמוצא חן בעיניכם? עדיף שתפנו למומחה בנושא כדי שיבצע את הבדיקות הנדרשות בעסקה מסוג זה, יבדוק את זכויות המוכר בנכס, ויגיע לנוסח חוזה שמוסכם ומקובל על שני הצדדים, שכן חתימה על מסמך מחייב ע"י הצדדים אשר אינם שולטים ברזי המשפט, עלולה להביא לתוצאות הרות אסון. בכל מקרה בו אתם חשים כי אין מנוס אלא לחתום על זכרון דברים, מומלץ שלא לעשות כן לפני שתתייעצו עם עורך דין המתמחה במקרקעין אשר ייתן חוות דעתו המקצועית בעניין.

לשאלות נוספות ומענה מיידי בתחום זה, נשמח לעמוד לשרותך בכל עת.